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Notion de « maison individuelle » au sens de l’article R. 423-23 du Code de l’urbanisme

Civil - Immobilier
Public - Urbanisme
16/04/2018
Seules les demandes de permis de construire portant sur un immeuble dont les surfaces sont exclusivement ou principalement affectées à un usage d'habitation et ne comporte pas plus de deux logements sont soumises au délai d’instruction de deux mois.
Le délai d'instruction de droit commun d’un permis de construire est deux mois pour les demandes portant sur une maison individuelle, au sens du titre III du livre II du Code de la construction et de l'habitation, ou ses annexes (C. urb., art. R. 423-23, b). Il est de trois mois pour les autres demandes (C. urb., art. R. 423-23, c ; sur les délais d’instruction, v. notamment Le Lamy Droit immobilier 2017, n° 1811). Le Code de la construction et de l’habitation auquel renvoie le Code de l’urbanisme dispose, en ses articles L. 231-1 et L. 232-1, que le contrat de construction d’une maison individuelle avec ou sans fourniture de plan a pour objet « la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements ».

Dans sa décision du 26 mars 2018, le Conseil d’État précise la notion de « maison individuelle » au sens de l’article R. 423-23 du Code de l’urbanisme.

Pour les Hauts magistrats, « relèvent seules du b de cet article R. 423-23 les demandes portant sur un immeuble dont les surfaces sont exclusivement ou principalement affectées à un usage d'habitation et qui, selon les termes de l'article L. 231-1 du Code de la construction et de l'habitation, ne comporte "pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage" ».

En l’espèce, la demande de permis de construire portait sur la construction d’un hangar à usage agricole de 534,05 mètres carrés, dont 138,46 étaient affectés à l'habitation et 395,59 à l'activité agricole. La Cour administrative d’appel de Marseille avait considéré que ce projet n’était pas principalement affecté à l'habitation et ne pouvait donc être regardé, pour l'application des dispositions de l'article R. 423-23, comme une maison individuelle. Dès lors, pour les juges d’appel, la demande de permis était soumise au délai d’instruction de trois mois et non de deux mois. Eu égard aux précisions susmentionnées, ce raisonnement est approuvé par la Haute juridiction qui retient que les juges d’appel n’ont pas commis d’erreur de droit.